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首场“我选湖北”高校巡回推介会23日在武汉启动

2019-09-16 00:18 来源:企业家在线

  首场“我选湖北”高校巡回推介会23日在武汉启动

  早前,问起王晓峰的去向,他的前同事也不明所以:听说是去做什么单车去了。在美国进行的初步测试已取得成功,显示这种减肥贴能让局部脂肪减少20%。

”市客管处相关负责人说,这些年来出租车拒载、绕道,私家车非法营运等行为屡禁不止,为了加大违法者的违规成本,加大惩戒力度,我市客运行业建立了“黑名单”制度,将行政处罚与信用挂钩。滨江森林公园内这块湿地无论是水质还是植被都比较好,改造成本小,园方也认同生态保育理念,第一批3万多只水生雷氏萤幼虫就在此“安家”。

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  报道称,架设这一网络也许意味着月球将有4G信号,而在英国许多地方,人们联网仍有困难。7月6日至7日,首批省级环保督察3个督察组分别进驻徐州、南通、扬州三市,开展为期1个月的督察工作。

一旦四大作物由于气候变化或土地退化的原因欠产,那么食品安全就会受到威胁,因此全球对农业多样化提出更高的需求,不但要做到donotputalleggsinonebasket(不把所有鸡蛋放在一个篮子里),还要对更多的作物做到mechanisation(机械化)和intensification(集约化)生产。

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  华为宣称,这款手机的神经网络单元可以实现智能拍照和机器翻译。截至2017年年底,新城控股在全国范围内共开业23座吾悦广场,并计划于今年新开业18座吾悦广场。

  据英国《每日邮报》网站3月9日报道,这台机器人吸引了全国范围的人的关注,但卡利堡不得不将快手下线,因为它动作太慢无法应对蜂拥而来的人流的需求。

  而在出租车管理方面,为形成有效的激励约束机制,市客运交通管理处每月对经营者进行精细化管理考核,月度考核分值排名后5位且有一项考核目标值不达标的企业经营者,将对其到期经营权延续许可及企业服务质量信誉考核进行相应的量化评估。环保严重失信企业的跨区域联合惩戒机制今年也将有进展。

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  观众在走入美术馆的同时,也会与策展人导览、行为艺术表演、陶艺、摄影和创意编码工作坊等各种艺文活动不期而遇。安亭镇希望,小镇将来能够成为“蜡烛芯”的最亮点,具有试验性、示范性。

  

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外国人在美置业可不容易
2019-09-16 10:00 来源: 文汇报
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  美国是一个移民国家,海外人士可以来美国投资或购置房产。虽然美国政府对外国人购买房产几乎没有任何法律上的限制,但在税收和贷款方面却执行着比对待美国人更苛刻的标准,并且某些高档公寓在购房资格审查上也令不少外国购房者望而却步。

  “合作公寓”不“合作”

  “一流的曼哈顿合作公寓”——这是一句在房产广告中的常见用语,总会令人联想起某个堡垒般的高档住宅区形象,要想顺利攻克那种地方不仅需要具备“不差钱”的经济实力,更要通过堆积如山的资料和令人胆怯的面试的两面夹击,才可将其纳入名下。

  在纽约的房地产市场,国际买家几乎占了全部购房者的三分之一。从房屋类型来说,无论是商业楼宇、土地还是住宅,都是开放的市场,美国人和外国人买房基本没有太大的区别,但却有一种房屋类型对国外投资人限制较多,也就是上文广告中提到的合作公寓,由于审查严苛,一般外国人不会购买。

  近一个世纪以来,购买合作公寓一直是在曼哈顿拥有高档公寓的传统方式,占据所有可供购买公寓数的三分之二。合作公寓由公寓公司拥有,购买合作公寓,其实是购买该公司的股份,以股东身份享有“产权租赁权”,并且购买合作公寓单位没有屋契,只有一份股票证书。通常购买的公寓越大,则表明购房者在该公司拥有的股份越多。

  很多合作公寓不卖给外国人,购买者需要有美国居民卡或美国公民才行。而且大多数合作公寓要求股份持有人把公寓作为他们的主要居所,虽然也允许一到两年的转租,但是承租人必须提交正式申请,并且通过合作公寓的董事会(类似业主委员会)的面试和资格审查。购买合作公寓必须得到董事会批准。所有的潜在买房者都必须提交“董事会审批文件组合”,其中包括购房申请、个人推荐函和专业推荐函,以及详细的收入和资产信息等。

  在购买合作公寓之前,投资者都要进行一个“购房申请”程序,主要目的是让合作公寓的管理委员会对潜在购房者做一个背景调查,包括资信证明、工作背景等。这一程序主要保障现有单位住户的利益,为整个居住环境和邻里之间做好信用防线。合作公寓的购房申请一般包括面试环节,以便询问与购房者提供的信息有关的问题。董事会在面试时可依据其公司的管理理念,甚至是董事会成员对个人生活环境的喜好而拒绝申请者。董事会可批准或拒绝任何申请人,而不必说明理由。比较极端的案例包括摇滚乐队成员被拒因为会吵到邻居;有三名幼龄儿童的家庭被大多是老年空巢家庭的大楼拒绝;甚至有律师被拒因为担心其动辄起诉等。

  纽约最大房地产公司霍尔斯特德的从业人士肖红告诉记者,从法律层面讨论,“购房申请”是这类合作公寓买卖的必经程序之一,一旦被董事会拒绝则交易不成。投资者对购房申请难易程度的考量,不应仅限于自己购买时通过董事会审核的几率,也应考虑到未来出售时该审查程序过于繁琐困难而对潜在买家的影响。而且合作公寓不仅购买手续复杂,而且还有转租限制(也就是说不能随意出租给其他人)。

  据美国《华尔街日报》报道,法国政府两年前为其常驻联合国大使德拉特在纽约市购买官邸时遭到拒绝。报道称,德拉特相中一套市场价720万美元的曼哈顿豪华公寓,却遭到邻居业主反对,理由是这处公寓可能被用于举办喧闹的名流社交活动。根据公寓所属大楼的业主委员会要求,德拉特如果入住公寓,必须确保在住所举办的聚会、接待等社交活动低于一定数量。这项交易最终由于业主委员会的反对而没能成功。

  卖房缴税可不只是段子

  从购房手续来讲,所有流程和提供的材料都是一样的,外国人也可以申请美国的贷款。许多银行和贷款机构有提供给外国人的贷款计划,但利率和贷款金额以及提供的材料有些不同。外国买家想要取得购房贷款,条件比美国人更加苛刻。一般来讲,贷款机构要求外国买主缴纳的首付为房价的50%,大大高于美国人的20%,而且贷款利率也会比较高。现在美国购房贷款利率低于4%,但是外国买家通常以投资为目的,所以他们拿到的利率会在5%甚至更高。

  从税务的角度来看,外国人买房同样可以享受许多税务减免政策。只要这些外国人在美国报税,比如买房自住,申请了贷款,那么年终可以申请地税和贷款利息的抵扣;还有买房投资的外国人,有出租收入,年终报税时也可以将一些费用进行税务抵扣。

  外国人出售美国房产与美国人一样,同样需要缴纳“资本利得税”。美国人自己出售房产时,获利的部分是要纳税的,尽管有一定的免税额度,税率可能高达25%,外国人在美国购置房地产之后出售获利的部分也要纳税。但与本地人不同的是,外国人出售房产时需要“预扣”资本利得税。

  由于担心外国人在美国房地产市场上买进卖出,赚了差价后没交税就走人了,而美国税务局无法跨国追讨,美国国会早在1980年便制定了“外国人房地产投资税收法”,规定“外国个人或公司在出售位于美国房地产时,需要缴纳房款10%作为所得税预扣款”。据肖红介绍,近些年为打击“炒房团”,美国政府还大幅上调外国人在美出售房产时的预扣税。根据全美房地产协会报告,外国人在美出售30万美元以上房产,需缴纳的预扣税去年2月起从10%涨至15%,并且预扣税是指卖房成交价的百分比,而非所赚的差额部分。

  因此,在美国出售房地产不管是否盈利,都将被扣留成交价的10%-15%。这笔钱由买方截下,在成交后的20天内上交国税局。买方如果没有依法预扣这笔税款,房屋全额成交,会面临1万美元的罚款。如果外国卖主以后据实报税(这种情况大部分是因为卖主发现预扣款多于应缴纳的税款),国税局扣除税款后再退还剩余部分;如果卖主没有报税(这种情况大部分是因为卖主发现预扣款还不够缴税),国税局就没收这笔预扣款。

  另外,外国人在美国的房产在转让时需要交赠与税或遗产税。美国身份的居民也有这两个税,但每个人一生有543万的免税额度,夫妇的免税额高达1086万美元。但是外国人将美国财产进行赠与或继承时,免税额只有6万,6万以上要缴纳40%的赠与税或遗产税。

  对于金额巨大的投资型房产,赠与税和遗产税的涉及数额可谓惊人。曾有一位投资者在曼哈顿购置了一套价值千万美元的房产,不料两年后这位房主因车祸去世,房产由其子继承。根据美国法律规定,联邦税局需要征收40%的遗产税,纽约州也要征收10%的遗产税,其子无奈只好卖掉房产来缴税。(驻联合国记者 袁博)

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